Коммунальная тема
27 декабря 2019 года был подписан закон Республики Казахстан «О жилищных отношениях», 8 января 2020 года он вступил в законную силу. Даже не сомневаюсь, что управляющий КСП «(Дружба) Достык» Евгений Горбенко уже изучил его досконально. Когда мы с ним встретились, он это и подтвердил. Показал брошюрку, в которой закон напечатан, и сказал: «Она издана тиражом 500 экземпляров. И 9 купили мы».
Об этом законе мы с Евгением Горбенко и поговорили. Хочу сразу подчеркнуть: это лишь мнение одного человека. Но человека, который имеет большой опыт работы в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Добавлю еще, что к кооперативу, который он возглавляет, у жителей Лисаковска меньше всего претензий.
– Евгений Александрович, на мой взгляд, в новом законе немало, скажем так, спорных моментов. Но давайте начнем с плюсов, которые тоже имеются. Например, ремонт за счет бюджета фасадов домов для сохранения единого архитектурного облика города. Для Лисаковска – весьма актуально. Во всяком случае, многих наших жителей эта проблема давно беспокоит.
– Можно еще добавить, что частично за счет бюджета будет проводиться и капитальный ремонт кровли. Но эти деньги придется потом возвращать. Система такова: 50% на ремонт должны накопить жители, 50% выдаются из бюджета в качестве кредита. При этом за счет бюджета будет обследоваться здание, делаться проектно-сметная документация, проводиться экспертиза проекта. Это, разумеется, хорошо. Но кредит на капитальный ремонт кровли будет выделяться лишь в том случае, если предусмотрены ремонт подъездов и установка автоматического теплового пункта (АТП). Это – минимум, дополнительные ремонты допускаются.
– То есть речь идет о том, что стоимость ремонтов для жителей возрастет. На сколько?
– Я думаю, стоимость возрастет раза в три. Допустим, ремонт кровли четыреххподъездного дома стоит 4 млн тенге. Плюс к этому – установка АТП за 2,5 млн, ремонт подъезда в формате теплосбережения с установкой стеклопакета, утепления цоколя, кровли… Не все жители согласятся на это, а потому и ремонт кровли окажется под вопросом. Я согласен: все из перечисленного надо делать. Но мы и сейчас постепенно это делаем. Теплосчетчики установлены на 65 из 66 наших домов – теперь мы ставим и АТП. Он уже есть на трех домах: 5-19, 5-22 и 2-2. Сейчас, после окончания отопительного сезона, мы посмотрим их эффективность и будем продолжать работу. Ремонт подъездов? В этом году мы запланировали отремонтировать 70 подъездов, и если выполним свой же план, то это будет рекорд. Капитальный ремонт кровли тоже проводится. В этом году, например, запланирован ремонт на домах 6-46 и 11-14. Нам могут возразить (и, кстати, возражали): у вас нет ПСД, проект не прошел экспертизу. Но ведь качество у нас не хуже тех ремонтов, которые делались по программе модернизации ЖКХ! И срок гарантии выше – 5 лет. Ни одно ТОО не давало такой гарантии. То есть то, чего хочет государство, мы у себя получаем – учитывая при этом финансовые возможности жителей.
– Обсудим минусы этого закона, тем более что мы незаметно к ним все равно уже и перешли.
– Законом предусмотрено только две формы управления кондоминиумом: ОСИ (объединение собственников имущества) и простое товарищество. Третьего не дано. Но в Лисаковске пока нет ни одного ОСИ, хотя давно уже пора двигаться в этом направлении. И никто еще не опробовал, как эта система работает.
В каждом доме должен быть председатель совета дома и, хотя это законом не оговорено, бухгалтер, потому что без него не обойтись. Где их взять? С бухгалтером, конечно, проще: есть фирмы, которые оказывают бухгалтерские услуги, с ними можно будет заключить договор. Но председатель? В 2018 году, когда мы проводили собрания по выбору старших домов, мы уже сталкивались с ситуацией: люди не хотят участвовать в жизни дома. Говорили так: «Мы вам платим, а вы должны работать».
У каждого дома должен быть свой счет. Будет ли этот механизм работать? Я не знаю. Мы пытались открывать такие счета, но жители этого не хотят. Тем не менее у нас уже давно существует такая форма. Да, счет виртуальный, но он имеется. Из тарифа 36 тенге за квадратный метр 6 тенге предусмотрены на текущие ремонты. Мы специально приняли на работу еще одного бухгалтера, который «ведет» этот счет – при большом объеме главному бухгалтеру это было бы не под силу. И теперь каждый дом знает, сколько средств на ремонт потрачено, сколько денег осталось. И жители каждого дома сами решают, на какие нужды потратить свои накопленные деньги. При этом мы можем поднять документацию и отчитаться по всем затратам на текущие ремонты с 2014 года.
Также законом решили разделить управление и обслуживание: одна компания будет заниматься управлением дома, другая – обслуживать его. Совмещение невозможно.
Я думаю, имеются две основные причины такой реформы. Во-первых, сейчас жителям трудно избавиться от неугодного управляющего. И, во-вторых, нет прозрачности отчетов. Но появится ли прозрачность? Сомневаюсь. Отчет надо будет держать ежемесячно, а это очень сложно. Конечно, если нет никакой работы, то отчитаться легко. Но если что-то постоянно приобретается, устанавливается, ремонтируется, то все гораздо труднее. Ведь средства еще в обороте.
Теперь о сервисных компаниях, которые по закону будут обслуживать дома. Мы во главу угла ставим экономию: сами приобретаем материалы для подрядчиков, чтобы не увеличивать стоимость работ. У нас уже на складе лежит 95% материалов для капитального ремонта кровли. А если бы их приобрел подрядчик, то здесь были бы всевозможные накрутки: перевозка, разгрузка… И затраты бы возросли. Другой пример. На складе у нас имеется порядка 25 лавочек. Во-первых, мы их сами изготовили. Во-вторых, сами устанавливаем. Изготовка и установка в цену не заложены, ведь люди, которые этим занимаются, получают зарплату. Таким образом, установка одной лавочки нам обходится в 3 тысячи тенге. Когда эту работу будет выполнять сервисная компания, то цена может возрасти и до 25 тысяч. Ведь сюда будет заложено все: пиломатериал, металл, работа…
Да, сервисные компании более мобильны и быстрее могут решать различные вопросы, это надо признать. Ведь им не надо ничего согласовывать ни на правлении, ни на общем собрании, ни со старшими домов. Но сервисные компании – это еще и бизнес. А бизнес подразумевает прибыль, которая в кооперативах не предусмотрена. Тут еще один вопрос: не будет ли председатель правления какого-то дома лоббировать интересы сервисной компании вопреки интересам жильцов?
– Можно сказать еще об одном: во всей стране немало КСП, ПКСК, в которых деньги элементарно воруют. Это тоже проблема. Но ведь и при новой системе этого вряд ли удастся избежать. Где гарантия, что председатель правления одного дома окажется честным человеком?
– Такой гарантии нет, разумеется. Я думаю, из 100 домов в 10 что-нибудь, но будут воровать. Вот и представьте: в Лисаковске 8 КСП. А когда каждый дом будет сам себе КСП?
– Давно уже напрашивается вопрос о тарифах. Нет сомнений, что при новой системе они возрастут. При КСП И ПКСК все-таки была «солидарная» система и общие деньги: сегодня ремонт чужого дома идет, в том числе, и за наш счет, завтра – с помощью соседей отремонтируют наш. Но теперь каждый остается в одиночку. Кто-то от этого выиграет. Например, жители новых домов, если, конечно, все в нем сделано по уму: много лет ремонт не потребуется. А как быть жителям старых да еще и маленьких – одноподъездных и двухподъездных – домов? Им не позавидуешь.
– С этим не поспоришь! У нас сейчас усредненный тариф для всех – 36 тенге. И уже теперь старые и двухподъездные дома у нас испытывают постоянный дефицит средств на текущие ремонты. Поэтому в нашем КСП имеется два варианта решения проблемы: либо увеличение тарифа, либо целевые сборы. Жители чаще всего выбирают второй. Например, мы предлагали сделать капитальный ремонт кровли дома 11-13, но жители решили сделать текущий ремонт за 150 тысяч. И собрали деньги на это. А жители дома 4-9 собрали 50 тысяч на розлив холодной воды…
Еще надо учитывать, что к работе подключится бизнес, который не станет работать себе в убыток. Если жители какого-то дома не заплатят сервисной компании один или два месяца, то она просто откажется от обслуживания этого дома. Конечно, возлагается надежда на то, что дома начнут зарабатывать деньги. Например, на придомовой территории – брать оплату за парковку автомобилей. Но это хорошо для больших городов: Алматы, Нур-Султана… А что касается таких городов, как Лисаковск, то я не думаю, что на этом можно много заработать. Так что двухподъездным домам действительно будет очень сложно выживать. Учитывайте еще и то, что у каждого дома должен быть не один, а два счета: текущий и накопительный. Тут еще придется платить банку и за обслуживание счетов…
– Кстати, цена за обслуживание счета зависит от того, сколько на этом счете имеется денег?
– Не обязательно.
– То есть сейчас у вас один счет на 66 домов, и вы за его обслуживание платите, скажем, 1 тысячу тенге. Когда у каждого дома будет отдельный счет, то уже надо будет платить 66 тысяч. Или, с учетом того, что счета должно быть два, то 132 тысячи. Что банкам и хорошо. Я правильно понял?
– Совершенно верно.
– Куда ни кинь, всюду клин. Но все-таки кооперативы собственников помещений, по моему глубокому убеждению, далеко не лучшая форма управления имуществом: кто-то действительно работает, но чаще всего лишь делают вид, что работают. И при всяком удобном и неудобном случае умывают руки. Зачастую все зависело от того, насколько жителям повезло с правлением или с управляющим, а везло далеко не всем. Отсюда и бесконечные жалобы жителей на КСП. Так что здесь давно следовало что-то менять, реформа, можно сказать, назрела.
– Наверное, так и есть. Но зачем такие кардинальные перемены? Лучше было бы поработать над формой КСП: найти слабые места и устранить их. Трудно выгнать управляющего? Пропишите в законе, что срок его работы – один год. Нет прозрачности? Пусть КСП один раз в три месяца отчитывается перед жителями каждого дома о выполненной на этом доме работе и потраченных средствах. Но зачем устраивать «революцию» (а это, безусловно, революция) в сфере ЖКХ? Никогда ничего хорошего из революций не получалось!
– Евгений Александрович, с 2022 года КСП и ПКСК должны прекратить свое существование. Вы уже думали над будущим КСП «(Дружба) Достык»? Кооператив будет упразднен? Или есть возможность воспользоваться лазейкой: разделить его? Например, управляющий и бухгалтер назовут себя управляющей компанией, а дворники, сварщики, сантехники будут выделены в компанию сервисную? И все пойдет почти по-прежнему?
– Но не забывайте, что при этом и управляющая, и сервисная компании станут и коммерческими компаниями, а бизнес, как уже сказано, должен зарабатывать деньги. Что скажется и на тарифах. Но, конечно, я думаю о будущем нашего кооператива. Хочется найти такую форму, которая устроит жителей. Совместить бизнес с интересами жильцов будет очень сложно, но надо постараться.
Олег ПОЛИВОДА
Фото из интернета